Инвестиции в киевский новострой, куда лучше? Опции

[nafania_19]

Добрый день друзья. Поднимаю тему.
Снова поднимается вопрос по поводу покупки таунхауса для семьи. Долго думал по поводу полноценного дома, но компатся в земле не мое. В общем решение на семейном сорвете было принято в сторону покупки именно таунхауса.
По поводу меторасположения, то это только правый берег и между вишневым и академ городком. Цены на таунхаусы там более-менее.
Из просмотреного: львывский маеток, прага, велдом. Из этих троих понравился тольтко последний в силу использорваных материалов, нормальной канализации и более-менее нормального вида.
Застройщик баукрафт украина - информации о нем в сети чуть больше чем ноль. Все что есть - на их сайте
http://welldom.com.ua/
Собственно вопрос - кто-то сталкивался с баукрафт или рассматривал велдом к покупке? Деньги закопать в землю не хочется

[Skyline]

Для Украины вообще такая тема как таунхаус - почти новинка...
Их в принципе в несколько рук можно посчитать, потому и фирмы в большинстве новые которые предоставляют данные услуги....

[Danny]

Родственники и частично я собрали свои сбережения и решили вложить их в новострой.

Что мы имеем:
Есть свои сбережения, также вероятно, что возьмем в долг. В целом рассматриваем ЖК с ценой за квартиру до 0,8-1 млн грн.

Планируем взять однушку/двушку недалеко от метро. Готовы ждать до 2-ух лет. Хотим сначала ее сдавать в аренду, но на долгосрочную перспективу можем переехать сами (сейчас есть где жить).

Возможно кто-то в активно интересуется сейчас покупкой квартиры и может накидать интересные варианты в комменты.

[Payment]

сейчас не лучшее время для инвестиций, у очень многих больших застройщиков проблемы: УкрБуд, Аркада, ДБК4... почти все задерживают сдачу на год и больше. Я бы советовал немного подождать, пока устаканится полит обстановка и посмотреть, что будет зимой, например.
Ну или, как вариант, взять готовое, предварительно посчитав переплату.
Пример: цена квартиры на этапе строительства 40к. Цена подобной уже готовой квартиры (вторичка или достроен дом) 50к.
Ждать новую надо 1 год + наверняка задержат сроки + первое время жить нельзя из-за ремонта и прочих трудностей. В итоге сдавать можно будет полноценно через 2 года.
Готовую можно сразу сдавать за 300 баксов в месяц. Итого за 2 года 300*24=7200 баксов.

В итоге, в нашем простом примере, инвестиция в новострой обойдется в 47200, готовое сразу 50к. Разница 2800 баксов, или 5%. Стоит ли риск этого? хз, решать вам.

Но там еще много нюансов:
Если готовая уже с ремонтом - тоже нужно считать разницу в затратах. Если жилье б\у, но меньше трех лет - то налог в районе 8%.
Услуги брокера 5%.

Это грубый пример, но ход мыслей должен быть ясен. Надо считать в каждом конкретном случае, что будет выгоднее.

Сообщение отредактировал Payment - Jul 23 2019, 14:26

[Isaland]

Если жилье б\у, но меньше трех лет - то налог в районе 8%.

Шта?

[Finders]

Шта?

Продавать без дополнительного налога один и тот же обьект можно раз в три года. Если чаще - плати налоги
Выше как то сложно формулировку закрутили

Сообщение отредактировал Finders - Jul 23 2019, 14:43

[Danny]

сейчас не лучшее время для инвестиций, у очень многих больших застройщиков проблемы: УкрБуд, Аркада, ДБК4... почти все задерживают сдачу на год и больше. Я бы советовал немного подождать, пока устаканится полит обстановка и посмотреть, что будет зимой, например.
Ну или, как вариант, взять готовое, предварительно посчитав переплату.
Пример: цена квартиры на этапе строительства 40к. Цена подобной уже готовой квартиры (вторичка или достроен дом) 50к.
Ждать новую надо 1 год + наверняка задержат сроки + первое время жить нельзя из-за ремонта и прочих трудностей. В итоге сдавать можно будет полноценно через 2 года.
Готовую можно сразу сдавать за 300 баксов в месяц. Итого за 2 года 300*24=7200 баксов.

В итоге, в нашем простом примере, инвестиция в новострой обойдется в 47200, готовое сразу 50к. Разница 2800 баксов, или 5%. Стоит ли риск этого? хз, решать вам.

Но там еще много нюансов:
Если готовая уже с ремонтом - тоже нужно считать разницу в затратах. Если жилье б\у, но меньше трех лет - то налог в районе 8%.
Услуги брокера 5%.

Это грубый пример, но ход мыслей должен быть ясен. Надо считать в каждом конкретном случае, что будет выгоднее.

Спасибо за ответ.
Когда 3 года сталкивался с вопросом покупки квартиры, то столкнулся со следующей ситуацией: цена вторички = цена м2 в новострое + цена ремонта и это все умноженное на 20-30%. То есть, мы получаем квартиру в старом доме, с пошатанным ремонтом и нормально так переплачиваем за это (логично, так как не надо ждать).
Помониторю еще вторичку, но сейчас активно еще мониторю предложения застройщиков, так как многие предлагают беспроцентную рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию. То есть, бонус есть, что сейчас могу закинуть часть суммы, и потом спокойно выплачивать.

По поводу задержек, такая ситуация была всегда, имхо. В годах 15-16 сталкивался с задержками в 1-2 года причем у государственных укрбуд и киевгорстрой.

[Payment]

Шта?

если после последней смены хозяина собственности жилья прошло меньше 3х лет - будет налог 8%. Обычно его платит покупатель

По поводу рассрочек: они всегда менее выгодны, чем 100% оплата. Цена за квадрат сразу выше, привязка к доллару или удорожание оставшихся метров по мере строительства дома.

Да, задержки были и раньше, я к тому, что надо закладывать как минимум год к официальным срокам сдачи, а это потеря денег.

Не обязательно брать убитую вторичку, полно предложений в сданных новостроях от перекупов и инвесторов. Переплата по сравнению с фундаментом конечно будет, но как я привел пример выше надо считать насколько она большая в каждом конкретном случае. Ну и риски учитывать.
Если вы готовы рискнуть всей суммой ради 5-20% экономии то можно брать фундамент Это уже каждый сам решает

Сообщение отредактировал Payment - Jul 23 2019, 15:20

[Finders]

если после последней смены хозяина собственности жилья прошло меньше 3х лет - будет налог 8%. Обычно его платит покупатель

Глупости, этот налог платится продавцом. Если вам говорят обратное - вас разводят

Налоги и сборы для продавца недвижимости

Если недвижимость числилась владением продавца на протяжении периода, который превышает три года, он должен заплатить 1% государственной пошлины.

Когда недвижимость, которая продается, перешла в собственность продавца менее чем 3 года назад, то нужно оплатить государственную пошлину по ставке в 1%, налог на доход в 5% и ставку военного сбора 1,5%. Те же нормы действуют, если за отчетный период было продано две и более квартиры. При этом налогами облагается вторая и последующая продажи.

В аналогичных случаях нерезиденты Украины должны оплатить пошлину государству размером 1% от цены недвижимости, налог на доходы физических лиц — 15% и сумму военного сбора величиной до 1,5%.

Сообщение отредактировал Finders - Jul 23 2019, 15:41

[dezmen]

Вроде хватает вариантов. Главное не смотри вблизи спорных объектов, по типу парков.

[Payment]

Глупости, этот налог платится продавцом. Если вам говорят обратное - вас разводят

не глупости, в 99% случаев эти деньги берут с покупателя, как и услуги риелтора. Можете спорить с продавцами
Вот пример стандартной объявы: https://www.olx.ua/obyavlenie/64-5-kv-m-tse...10-IDE3Uuy.html
Оценку, услуги нотариуса и налоги (8.5% от оценочной стоимости) - оплачивает покупатель (около $3500).

[Finders]

не глупости, в 99% случаев эти деньги берут с покупателя, как и услуги риелтора. Можете спорить с продавцами
Вот пример стандартной объявы: https://www.olx.ua/obyavlenie/64-5-kv-m-tse...10-IDE3Uuy.html
Оценку, услуги нотариуса и налоги (8.5% от оценочной стоимости) - оплачивает покупатель (около $3500).

Ну что за дичь, олух приводить в пример? Попробуйте пообщаться с юристами и почитать законы, чтобы вас как козу не доили. И людей заодно глупостям не учите
Оценка это тоже расходы продавца. Услуги нотариуса как договорятся обе стороны
Барыги вкрай охренели

Сообщение отредактировал Finders - Jul 23 2019, 17:01

[Isaland]

Барыги вкрай охренели

Ггг. Как будто первый день живешь

[Finders]

Ггг. Как будто первый день живешь

Та у меня просто подгорает от этих наглых чмошников. Он барыжит, а ты за него налоги плати
И тебе еще втирают что это твои расходы. Украинские барыги это отдельная расса людей
Схема на отлично!

Сообщение отредактировал Finders - Jul 23 2019, 16:56

[ЫЫЫ]

Та у меня просто подгорает от этих наглых чмошников. Он барыжит, а ты за него налоги плати
И тебе еще втирают что это твои расходы. Украинские барыги это отдельная расса людей
Схема на отлично!

если нужна квартира заплатишь как миленький

[Finders]

если нужна квартира заплатишь как миленький

Ну тут ты ошибаешься - с таким предложением как сегодня на первичке и вторичке это делают только ленивые люди

[Payment]

Та у меня просто подгорает от этих наглых чмошников. Он барыжит, а ты за него налоги плати
И тебе еще втирают что это твои расходы. Украинские барыги это отдельная расса людей
Схема на отлично!

ну я общался с риелтором на прошлой неделе, передаю, что мне сказали. 5% риелтору я тоже считаю слишком жирно.
Можно сдумать, что барыги охренели, но если таковы реалии рынка, то нужно как минимум знать об этом. Я думаю, что тут все намного проще: эти цифры могут закладываться сразу в цену. Например, чтобы показать цену на хату ниже (как в примере выше) они пишут цена Х + вы сами оплачиваете все остальное. В итоге условные Х+10%. А можно найти объяву в которой сразу цена будет Х+10%, но все налоги "оплачивает" сам продавец.

[gx_ua]

на вторичку, дома- до 2000 годов - можешь сразу забить. Это ушатаные в хлам дома, где ничего не делается и всем пофиг, ты потом ее не сможешь продать через 5-10-15 лет за ту же цену.
Это главное правило.


Учитывая, что увеличивается число новостроев, вся вторичка до 2000 года - скоро будет не привлекательная для инвестиций, отойдет на второй план.


Новострой. Хороший качественный ремонт - это половина стоимости квартиры. Учтите, это при покупке.
Хотя конечно - каждому свое и можно все сделать посредственно)


ЗЫ. КГС стоит быстро и точно сдаст объект, но качество "Г*ВНО" за бешенные бабки) Хотя все относительно)

[Payment]

ЗЫ. КГС стоит быстро и точно сдаст объект, но качество "Г*ВНО" за бешенные бабки) Хотя все относительно)

кгс тоже постоянно задерживает сроки. И часто более, чем на год.
Ну и за бренд вы переплачиваете очень некисло.

Каждому свое

Хороший качественный ремонт - это половина стоимости квартиры

Это не так. Вы можете вложить 50к в ремонт квартиры стоимостью 50к и думать, что она стоит 100к. На самом деле, если рядом такая же квартира без ремонта продается за 50к, вам никто никогда не даст 100 за вашу. В лучшем случае 60-70. Об этом можно спорить, но не вижу смысла

Сообщение отредактировал Payment - Jul 23 2019, 17:16

[Finders]

ну я общался с риелтором на прошлой неделе, передаю, что мне сказали. 5% риелтору я тоже считаю слишком жирно.
Можно сдумать, что барыги охренели, но если таковы реалии рынка, то нужно как минимум знать об этом. Я думаю, что тут все намного проще: эти цифры могут закладываться сразу в цену. Например, чтобы показать цену на хату ниже (как в примере выше) они пишут цена Х + вы сами оплачиваете все остальное. В итоге условные Х+10%. А можно найти объяву в которой сразу цена будет Х+10%, но все налоги "оплачивает" сам продавец.

Знать реалии полезно, не спорю, но лишь для того чтобы обойти их стороной.
По цене все еще проще - если цена завышена от рыночной и в нее зашили налоги, то такую квартиру могут и не купить.
Если налоги показывают отдельно, то всегда есть правила кто что платит. Если тут все вешают на покупателя - посылайте в лес
Не, ну если для вас 3500 долларами не деньги, то можете кормить барыг, я не против

Ну и за бренд вы переплачиваете очень некисло.

в данном случае платите не за бренд, а за белые документы и гарантию что вы сможете там жить

Сообщение отредактировал Finders - Jul 23 2019, 17:17